[한국법률일보] 전세사기 피해방지 대책으로 임대차계약 체결 시 임대인의 선순위 임대차·납세 정보 제시의무 신설과 임차권등기 신속화 방안이 담긴 <주택임대차보호법> 일부개정법률안이 30일 국회 본회의를 통과했다.
최근 전세 보증금이 매매가를 웃도는 이른바 ‘깡통전세’나 임대인이 전세금을 받고 잠적해버리는 ‘전세사기’ 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있는 가운데, 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위한 이해식·이성만·조은희·박상혁·서영교·양정숙 의원의 각 대표발의 법안과 정부 제출 법안을 통합·조정한 국회 법제사법위원회 대안이 이날 국회 본회의에서 재석 국회의원 232인 중 찬성 230인, 반대 0인, 기권 2(유상범·황보승희 의원)인으로 가결됐다.
개정 <주택임대차보호법>은 ‘임대차계약 체결 시 임대인의 정보 제시의무 신설’과 ‘임차권등기 신속화’를 골자로 한다.
먼저 제3조의7에 임대차 계약 시 임대인의 정보 제시의무가 신설됐다.
임대차계약을 체결할 때 임대인이 대상 주택의 선순위 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 임대차 정보와 국세징수법·지방세징수법에 따른 납세증명서를 임차인에게 제시해야 한다고 의무화 했다.
이 규정은 공포한 날부터 시행되며, 시행 이후 체결되는 임대차계약부터 적용된다.
법무부는 개정법의 실효성을 제고하기 위해 ‘주택임대차표준계약서’도 개정하면서, ‘임대인이 사전에 고지하지 않은 선순위 임대차 정보나 미납·체납한 국세·지방세가 있다는 사실이 확인된 경우, 임차인은 위약금 없이 계약을 해제할 수 있다.’는 내용의 특약사항 체결을 권고했다.
임차인이 임대차계약 체결 시 표준계약서에 따른 특약사항을 기재한 경우에는, 고지받지 못한 선순위 임대차 정보 및 임대인의 체납사실 등이 밝혀지면 임대차계약을 해제함으로써 전세사기 피해로부터 벗어날 수 있다.
한편, 새로운 임대인의 국세 법정기일이 임차인의 확정일자보다 빠르거나 ‘당해세’라고 하더라도 종전 임대인의 국세체납액 한도 내에서만 우선 징수할 수 있도록 한 개정 <국세기본법> 제35조가 2023. 4. 1. 시행됨에 따라, 향후에는 개정 <주택임대차보호법>에 따라 종전 임대인의 체납세액 등만 확인하면 임차인은 예상치 못한 피해에서 사실상 벗어날 수 있게 된다.
개정법은 임대인의 주소불명, 송달회피, 임대인의 사망 후 상속관계 미확정 등으로 법원의 임차권등기명령이 송달되지 못해 이를 집행하지 못하는 문제를 개선하기 위해 임차권등기명령이 임대인에게 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있도록 했다.
즉 임차권등기명령 조항인 제3조의3 제3항에 ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 민사집행법 제292조 제3항을 준용한다고 규정함으로써, 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이루어질 수 있게 했다.
이 규정은 ‘임차권등기명령 절차에 관한 규칙’ 정비 등을 위한 기간이 필요해 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행되며, 다만, 임차권등기명령이 개정법 시행 전에 있었더라도 개정법 시행 당시 임대인에게 송달되지 않은 경우에는 적용하도록 했다.
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 '한국법률일보' 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
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