유치권 왜 중요해졌나?
최근 경제 환경과 유치권의 관계를 이해하는 것은 부동산·건설·경매 실무 등에서 매우 중요한 주제입니다. 최근의 상황은, 금리 인상, 물가 상승, 건설 자재비 증가 등으로 부동산 시장이 위축되었고, 그 결과 건설사 또는 수급업체들이 공사대금을 제대로 받지 못하는 경우가 눈에 띄게 증가하였습니다.
이에 따라 건설업체가 공사 완료 후 건물을 점유하면서 공사대금 청구와 함께 유치권 행사사례 늘어나게 되었고, 특히 경매 시장에서는 낙찰자가 유치권 주장 때문에 인도를 받지 못하거나 소송이 지연되는 경우도 빈번하게 발생하고 있습니다.
특히 국제 경제 환경의 변화로 인한 자재비 상승과 주 52시간의 실시 등으로 인한 인건비 상승은 공사대금 분쟁을 더욱 격화시켰고, 이로 인해 하청업체 손해 증가, 추가비용을 둘러싼 도급계약 분쟁 발생이 잦아지게 되었습니다. 그 결과 공사 현장에서 공사비 채권을 확보하기 위해 유치권 행사가 많아졌고, 관련 변호사 상담이나 소송도 늘어나고 있습니다.
유치권 행사 위한 핵심 성립 요건은?
유치권이 성립하려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.
1) 타인의 물건 또는 유가증권을 적법하게 점유하고 있어야 함: 점유는 자주점유든 타주점유든 관계없으나, 적법하게 이루어져야 합니다.
2) 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 함(견련성 요건): 예를 들어, 수리비, 보관료 등 그 물건 자체와 관련된 채권이어야 합니다. 그리고, 물건과 무관한 채권은 유치권 성립 불가합니다.
3) 채권이 변제기가 도래한 것일 것: 아직 변제기가 도래하지 않은 채권은 유치권 행사 불가합니다.
4) 유치권 배제를 특약하지 않았을 것: 계약서 등에서 유치권을 행사하지 않기로 한 경우 성립하지 않습니다.
위에 사항들을 감안하여 유치권 신고를 하셔야 하고 소송을 대비해야 합니다.
유치권의 성립과 행사에 관한 분쟁이 많다 보니 법원 판례도 상당히 축적되어 있습니다. 실무에서 중요하게 다뤄지는 주요 핵심 판례를 다음과 같이 정리했습니다.
유치권 성립요건으로서의 '점유'의 의미
대법원은 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다고 봅니다.
경매 개시 후 점유 이전 시 유치권 불인정
경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 그와 같은 점유의 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단한 사례도 있습니다.
명의신탁 부동산, 유치권 성립 어려워
명의신탁과 관련해서는, 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐인데, 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다고 판단했습니다.
간접점유도 점유매개관계 충족하면 유치권 가능
유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없습니다. 그런데, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계를 필요로 합니다.
간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않습니다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없습니다.
'유치권 포기' 특약의 효력은?
제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙인바, 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다고 하였습니다.
따라서, 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다.
'신의칙 위반' 유치권 행사는 남용으로 불허
유치권 제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위 담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재하므로, 법원은 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 허용될 수 없다고 했습니다.
유치권의 목적물인 건물의 소유자가 유치권자에게서 그 건물을 임차한 자를 상대로 건물의 인도청구를 한 사안에서, 유치권자에 대한 채무자의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없어 임차인은 위 건물 인도청구를 거절할 수 없다고 본 원심판단을 정당하다고 한 바 있습니다.
유치권 행사 중에도 채권 소멸시효는 진행
유치권이 성립된 부동산의 양수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 했습니다.
민법 제323조 제1항은 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제326조는 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다고 규정하고 있는바, 유치권의 행사 자체는 피담보채권의 행사가 아니므로 유치권자가 유치물의 사용에 관하여 채무자의 승낙을 얻었다고 하더라도 이는 단지 유치권의 목적물의 사용 그 자체에 대한 승낙에 불과하므로 이는 소멸시효 중단사유가 되지 않습니다.
최근의 불확실한 경제 환경 속에서 유치권은 '마지막 보루'처럼 채권자들이 활용하는 중요한 수단이 되었습니다. 하지만 반대로 유치권 남용에 대한 경계와 법원의 엄격한 판단도 병행되고 있죠. 이러한 흐름은 앞으로의 부동산 실무, 경매 투자, 기업 법무 전략에서도 핵심 키워드가 될 가능성이 큽니다.
법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 청주 부동산 전문변호사가 상주하면서, 금융, 형사, 행정 전문변호사들과 함께 공사대금, 유치권 행사, 유치권소송 등 문제로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.
박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]
고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업
석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제
사법연수원 34기
경기남부경찰청 인권위원
서울특별시 정비사업 코디네이터
부동산 관련 업무 20년
정비사업전문관리업체 대표
현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장
다수의 재건축·재개발 조합 자문
부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중
시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com
유치권 왜 중요해졌나?최근 경제 환경과 유치권의 관계를 이해하는 것은 부동산·건설·경매 실무 등에서 매우 중요한 주제입니다. 최근의 상황은, 금리 인상, 물가 상승, 건설 자재비 증가 등으로 부동산 시장이 위축되었고, 그 결과 건설사 또는 수급업체들이 공사대금을 제대로 받지 못하는 경우가 눈에 띄게 증가하였습니다.이에 따라 건설업체가 공사 완료 후 건물을 점유하면서 공사대금 청구와 함께 유치권 행사사례 늘어나게 되었고, 특히 경매 시장에서는 낙찰자가 유치권 주장 때문에 인도를 받지 못하거나 소송이 지연되는 경우도 빈번하게 발생하고 있습니다.특히 국제 경제 환경의 변화로 인한 자재비 상승과 주 52시간의 실시 등으로 인한 인건비 상승은 공사대금 분쟁을 더욱 격화시켰고, 이로 인해 하청업체 손해 증가, 추가비용을 둘러싼 도급계약 분쟁 발생이 잦아지게 되었습니다. 그 결과 공사 현장에서 공사비 채권을 확보하기 위해 유치권 행사가 많아졌고, 관련 변호사 상담이나 소송도 늘어나고 있습니다.유치권 행사 위한 핵심 성립 요건은?유치권이 성립하려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.1) 타인의 물건 또는 유가증권을 적법하게 점유하고 있어야 함: 점유는 자주점유든 타주점유든 관계없으나, 적법하게 이루어져야 합니다.2) 그 물건에 관하여 생긴 채권이어야 함(견련성 요건): 예를 들어, 수리비, 보관료 등 그 물건 자체와 관련된 채권이어야 합니다. 그리고, 물건과 무관한 채권은 유치권 성립 불가합니다.3) 채권이 변제기가 도래한 것일 것: 아직 변제기가 도래하지 않은 채권은 유치권 행사 불가합니다.4) 유치권 배제를 특약하지 않았을 것: 계약서 등에서 유치권을 행사하지 않기로 한 경우 성립하지 않습니다.위에 사항들을 감안하여 유치권 신고를 하셔야 하고 소송을 대비해야 합니다.유치권의 성립과 행사에 관한 분쟁이 많다 보니 법원 판례도 상당히 축적되어 있습니다. 실무에서 중요하게 다뤄지는 주요 핵심 판례를 다음과 같이 정리했습니다.유치권 성립요건으로서의 '점유'의 의미대법원은 민법 제320조에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다고 봅니다.경매 개시 후 점유 이전 시 유치권 불인정경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 공사대금 채권자에게 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 그와 같은 점유의 이전은 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 판단한 사례도 있습니다.명의신탁 부동산, 유치권 성립 어려워명의신탁과 관련해서는, 명의신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없고 다만 그가 명의수탁자에게 제공한 부동산 매수자금이 무효의 명의신탁약정에 의한 법률상 원인 없는 것이 되는 관계로 명의수탁자에 대하여 동액 상당의 부당이득반환청구권을 가질 수 있을 뿐인데, 명의신탁자의 이와 같은 부당이득반환청구권은 부동산 자체로부터 발생한 채권이 아닐 뿐만 아니라 소유권 등에 기한 부동산의 반환청구권과 동일한 법률관계나 사실관계로부터 발생한 채권이라고 보기도 어려우므로, 결국 민법 제320조 제1항에서 정한 유치권 성립요건으로서의 목적물과 채권 사이의 견련관계를 인정할 수 없다고 판단했습니다.간접점유도 점유매개관계 충족하면 유치권 가능유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없습니다. 그런데, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계를 필요로 합니다.간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않습니다. 따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없습니다.'유치권 포기' 특약의 효력은?제한물권은 이해관계인의 이익을 부당하게 침해하지 않는 한 자유로이 포기할 수 있는 것이 원칙인바, 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하다고 하였습니다.따라서, 유치권 배제 특약이 있는 경우 다른 법정요건이 모두 충족되더라도 유치권은 발생하지 않는데, 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있습니다.
'신의칙 위반' 유치권 행사는 남용으로 불허유치권 제도와 관련하여서는 거래당사자가 유치권을 자신의 이익을 위하여 고의적으로 작출함으로써 유치권의 최우선순위 담보권으로서의 지위를 부당하게 이용하고 전체 담보권질서에 관한 법의 구상을 왜곡할 위험이 내재하므로, 법원은 개별 사안의 구체적인 사정을 종합적으로 고려할 때 신의성실의 원칙에 반한다고 평가되는 유치권제도 남용의 유치권 행사는 허용될 수 없다고 했습니다.유치권의 목적물인 건물의 소유자가 유치권자에게서 그 건물을 임차한 자를 상대로 건물의 인도청구를 한 사안에서, 유치권자에 대한 채무자의 동의만으로는 민법 제324조 제2항에 따른 동의가 있었다고 볼 수 없어 임차인은 위 건물 인도청구를 거절할 수 없다고 본 원심판단을 정당하다고 한 바 있습니다.유치권 행사 중에도 채권 소멸시효는 진행유치권이 성립된 부동산의 양수인은 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 시효로 인하여 채무가 소멸되는 결과 직접적인 이익을 받는 자에 해당하므로 소멸시효의 완성을 원용할 수 있는 지위에 있다고 했습니다.민법 제323조 제1항은 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다고 규정하고 있고, 민법 제326조는 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다고 규정하고 있는바, 유치권의 행사 자체는 피담보채권의 행사가 아니므로 유치권자가 유치물의 사용에 관하여 채무자의 승낙을 얻었다고 하더라도 이는 단지 유치권의 목적물의 사용 그 자체에 대한 승낙에 불과하므로 이는 소멸시효 중단사유가 되지 않습니다.최근의 불확실한 경제 환경 속에서 유치권은 '마지막 보루'처럼 채권자들이 활용하는 중요한 수단이 되었습니다. 하지만 반대로 유치권 남용에 대한 경계와 법원의 엄격한 판단도 병행되고 있죠. 이러한 흐름은 앞으로의 부동산 실무, 경매 투자, 기업 법무 전략에서도 핵심 키워드가 될 가능성이 큽니다.법무법인(유) 강남은 서울 서초는 물론 충북 청주에서도 청주 부동산 전문변호사가 상주하면서, 금융, 형사, 행정 전문변호사들과 함께 공사대금, 유치권 행사, 유치권소송 등 문제로 고민하시는 분들을 위한 전문적인 법률서비스를 제공하고 있습니다.박관우 변호사[법무법인(유) 강남 부동산팀장]고려대 법학과, 서울시립대 세무전문대학원 졸업석사 논문: 불공정한 세무조사와 그 법적 구제사법연수원 34기경기남부경찰청 인권위원서울특별시 정비사업 코디네이터부동산 관련 업무 20년정비사업전문관리업체 대표현 법무법인(유) 강남 부동산팀 팀장다수의 재건축·재개발 조합 자문부동산 관련 시공사·신탁사·금융사들에 자문 중시민을 위한 법률전문 인터넷신문 ‘한국법률일보’ 김명훈 기자 lawfact1@gmail.com